二手抵押房交定金是否能退，需结合具体交易情况判断。
二手抵押房交定金是否可退需分情况讨论：
1. 若存在卖方未告知房屋抵押情况，或未取得抵押权人同意转让的情形：买方有权主张定金退还，因卖方隐瞒关键信息或交易违法导致合同目的无法实现。
2. 若买方因自身原因单方面违约：定金通常不予退还，因定金具有担保合同履行的性质。
3. 若双方协商一致解除交易：可按约定退还定金，具体以协商结果为准。
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二手抵押房定金退还中，常见错误操作可能导致权益受损。
1. 未核实抵押信息直接交定金：部分买方未确认卖方是否取得抵押权人同意，盲目交定金，后续因交易违法无法要回定金。
2. 口头约定定金退还：仅通过口头沟通约定定金条款，无书面协议，卖方违约后买方缺乏证据维权。
3. 单方撕毁协议后强行要定金：买方自身违约却强行要求退定金，可能因缺乏法律依据导致维权失败。
若您存在类似错误操作，建议及时咨询律师，避免权益进一步受损。
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二手抵押房定金退还存在特殊情况，需了解其对处理结果的影响。
1. 抵押权人同意转让但要求优先受偿：若抵押权人同意转让，但要求用定金清偿债务，卖方可能无法全额退还定金，需优先清偿抵押债务后再分配剩余款项，影响买方定金退还金额。
2. 买方明知抵押仍交定金后违约：买方明知房屋抵押仍自愿交定金，后续因自身原因违约，无权要求退还定金，因买方已知晓交易风险仍自愿履行。
3. 政策限制导致交易终止：如当地出台限购政策导致买方失去购房资格，属于不可抗力，定金可协商退还，不视为单方违约。
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二手抵押房定金交易中存在潜在法律风险，需警惕以下情形。
1. 合同无效风险：若卖方未取得抵押权人同意转让抵押房，交易合同可能被认定无效，定金虽可退，但需耗时诉讼维权。例如：买方购买二手抵押房时，卖方未告知需银行同意转让，后银行拒绝配合解押，导致合同无效，买方需通过诉讼要回定金。
2. 定金超比例风险：若定金超过主合同标的额20%，超过部分不产生定金效力，卖方可能拒绝退还超额部分。例如：房屋总价100万，定金交了30万，超额10万可退，但卖方以“定金不退”为由拒绝返还。

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